الأحد، 28 فبراير 2021 - 04:34 م

◄د.أيمن الزيني. ربط التسجيل بالمرافق يشل سوق العقارات
◄مواطنون.مطلوب تخفيض الرسوم   للطبقات الفقيرة والمتوسطة  
◄وكيل  اللجنة التشريعية.  التعديل يحل كثيرمن المشاكل  ويقضى على بدائل نقل الملكية

كتب: رأفت عبدالقادر
أيام قليلة وتبدأ مكاتب توثيق الشهر العقاري، استقبال المواطنين لتسجيل وتوثيق ممتلكاتهم من شقق ومحال تجارية وعقارات وفيلات وأبراج  وغير ذلك ورغم أن تعديلات قانون الشهر العقاري تتضمن إيجابيات عديدة.

ومن أبرز الإيجابيات في تعديلات قانون الشهر العقاري، إثبات صحة التوقيع على العقد وبالتالي لا يوجد محل للطعن بالتزوير عليه إذا كان الحكم حضوريا ونهائيا، وثانيهما إثبات تاريخ العقد بيوم قيد الدعوى بقلم كتاب المحكمة وفقاً لأحكام المادة 15 من قانون الاثبات، وهو ما يعد حجة في حالة تعدد البيوع على ذات العقار.. إلا أن المشكلة الحقيقية لا تتعلق بالفترة الزمنية التي تستغرقها الإجراءات، ولكن في التكلفة، حيث أن الأمر لا يقتصر على رسم الطلب فقط، ولكن هناك رسوم أخرى ليست قليلة.

وتدور العديد من المخاوف في أذهان المواطنين، حول تطبيق تعديلات قانون الشهر العقاري، والتي نسردها في السطور التالية:

في البداية يشير حماد محمد «تاجر» إلى أن تعديلات قانون الشهر العقاري له فوائد ومزايا للمواطنين والدولة حيث أن زيادة رسوم تسجيل أملاك المواطنين من شقق ومحلات وعقارات تعد مصدر دخل هام لخزينة الدولة؛ للانفاق على مشروعات التنمية.

وعن فوائد التعديلات للمواطنين، يقول حماد محمد، إن أثبات صحة التوقيع على العقد لا تترك محلا للطعن بالتزوير، مطالبا بوجود شرائح للرسوم خاصة بالنسبة للشقق والعقارات ذات المساحة الصغيرة والتي تتراوح بين 60 و200 متر، وهو ما يخص الفئة الغالبية من الشعب وهم من الطبقات الفقيرة والمتوسطة، مطالبا بأن تكون رسوم التسجيل في قدرة هذه الطبقات، بينما الشقق الكبيرة والابراج السكنية التجارية التي تدر دخلا كبيرا لأصحابها والفيلات والشاليهات وغيرها فلن يعترض أصحابها، خاصة أن رسوم التسجيل ستكون بسيطة لهم

تخفيض للشقق والمنازل الصغيرة
ويتفق المهندس محمد علي، مع ما سبق، مؤكدا أن مراعاة أحوال البسطاء والطبقات الفقيرة والمتوسطة سواء في مصالحات البناء أو رسوم الشهر العقاري مطلب هام والدولة أخذت قرارا إيجابيا بتخفيض قيمة التصالح في القرى والمدن بعد صدور القانون بنسب تتراوح بين 35% و50% وهذا أوجد ارتياحا كبيرا لدى المصريين، مطالبا بتخفيض رسوم الشهر العقاري بالنسبة للشقق والمنازل الصغيرة التي يسكنها أصحابها ولا تعد مشروعات ذات دخل كالأبراج السكنية أو المخازن المحال التجارية والفيلات والمناطق السياحية والشاطئية والشاليهات

لان أصحابها قادورن علي دفع الرسوم الكبيرة  خلاف  منازل وشقق الطبقات الفقيرة والمتوسطة، وتعديلات قانون الشهر العقاري رقم 186/2020 وتأثيرها على عقد البيع الإبتدائي وعلاقتها بدعوى الصحة والنفاذ وتأثيرها على دعوى صحة التوقيع  بحاجة لتعديل  بعد التطبيق  وعدم ربط ذلك بإدخال المرافق

عوائق عديدة
ويضيف الدكتور أيمن رمضان الزيني أستاذ القانون جامعة المنوفية: الحقيقة أن القانون رقم 186 لسنة 2020 الخاص بتعديل أحكام القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري لم ينص صراحة علي ألغاء دعوى صحة التوقيع والتي يحكمها قانون الإثبات وليس قانون الشهر العقاري،حيث حجية هذه الدعوي مازالت قائمة بالنسبة للعقود ، علي الرغم من أن حجية هذه الدعوي تقتصر فقط علي توقيع الأطراف علي العقد دون ان تمتد لمحل العقد ، وبالتالي لاتعد سنداً لنقل الملكية ، وبالتالي فهي دعوى تحفظية لإثبات أن صحة التوقيع علي العقد فقط ولا يستفيد صاحبها منها إلا بأمرين الأول أثبات صحة التوقيع علي العقد وبالتالي لايوجد محل للطعن بالتزوير عليه إذا كان الحكم حضوريا ونهائيا. وثانيهما إثبات تاريخ العقد بيوم قيد الدعوى بقلم كتاب المحكمة وفقاً لأحكام المادة 15 من قانون الاثبات، وهو مايعد حجة في حالة تعدد البيوع على ذات العقار. كما أن التعديل سالف الذكر لم يلغى حجية عقود البيع الابتدائية‏ أو أي أثر من آثارها والتزاماتها، كما أن إجراءات التسجيل ورسومه ظلت كما هي دون تغيير، فلو كان للبائع سند ملكيه مسجل فيمكنه تقديم طلب للشهر العقارى والسير في الإجراءات ، الا أن المشكلة الحقيقية لاتتعلق بالفترة الزمنية التي تستغرقها الأجراءات ولكن بالتكلفة فالأمر لا يقتصر على رسم الطلب فقط ولكن هناك رسوم أخري ليست بقليله.

والتعديل الأخير منح الحق في نقل الملكية لمن بيده حكم يرتب حق عينى عقارى على العقار اي من بيده حكم بثبوت ملكيه او محو وشطب مسجل او تصحيح تسكين او حكم صحه ونفاذ ، شريطة ان يكون الحكم منطوقه حكمت المحكمه بصحة ونفاذ العقد او العقود المقدمه بالدعوى ، اما الحكم المنتهى صلحا بالحاق محضر الصلح وجعله في قوه السند التنفيذى وكذا الحكم المبنى على التسليم بالطلبات فلا يعد له نفس الحجية ، وهو مكمن الخطورة في هذا التعديل ، حيث ساوي هذا التعديل بين الأحكام المنتهية صلحا بالحاق محضر الصلح وجعله في قوه السند التنفيذى وكذا الحكم المبنى على التسليم بالطلبات وبين الحكم الصادر في دعاوي صحه التوقيع من حيث الحجية والذى لم تشمله المادة المستحدثة .
ووفقاً لنص المادة “35” مكرر المضافة بالتعديل الأخير فيجب على أمين المكتب في هذه الحالة إعطاء الطلب رقماً وقتياً شهراً أو قيداً في سجل خاص لكل منهما يُعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر، ويتحول الرقم الوقتي إلى رقم نهائي، ويترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المحرر أو قيده، وذلك عند عدم الاعتراض عليه أو رفض الاعتراض.

ويكون الاعتراض على صدور الرقم الوقتي أمام قاضي الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ نشره بإحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار على نفقة صاحب الشأن، ويصدر القاضي قراره مسبباً بقبول الاعتراض وإلغاء الرقم أو برفض الاعتراض، وذلك خلال سبعة أيام من تاريخ رفع الاعتراض إليه مقرونا بالمستندات المؤيدة له، ويكون القرار الصادر في هذا الشأن نهائياً.
وبالتالي فوفقاً لهذا النص فيجب علي من يتحصل علي الحكم النهائي بحق عينى عقارى ان يتقدم لشهر هذا الحكم من خلال طلب يقدم للشهر العقارى،وذلك بعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر، يعقب هذا الطلب منح صاحب الحق رقم شهر مؤقت بالدفتر ، ثم يجب عليه نشر حيثيات الطلب بجريده واسعه الانتشار على حسابه ، ثم يجب عليه تقديم شهاده من المحكمه المختصه بعدم وجود ثمة اعتراض من الغير على طلبه ، حتي يتحول رقم الشهر المؤقت إلى رقم شهر نهائي ، اما في حالة وجود أعتراضعلى طلبه خلال 30 يوم ، فلا يمنح رقم الشهر النهائي الا بعد فصل قاضي الأمور الوقتية فى الاعتراض خلال 8 ايام ، علماً بأن قرار قاضى الأمور الوقتيه نهائي لا يجوز الطعن عليه باى من طرق الطعن .

وبالتالي فأن من تحصل علي حكم بصحه توقيع او حكم صحه ونفاذ منتهي صلح او مبنى على التسليم بالطلبات لا يعتد به ولا يجوز شهره وعلى المتحصل عليه أن يقوم برفع دعوى صحه ونفاذ جديده مثله مثل من بيده عقد ابتدائي يطلب فيها صحه ونفاذ عقده وكافه العقود المسلسله لملكيته التى لم يصدر لها حكم بصحتها ونفاذها

مطلوب تسهيلات
ويضيف الدكتور الزيني  بعد الحصول على الحكم يستطيع شهره بالطريقه التى نصت عليها الماده35 مكرر ، وهو أمر غاية في التعقيد والخطورة ويكبد أصحاب الشأن نفقات باهظة ، بداية من رسم الطلب في الشهر العقارى والتي تتراوح بين 500 إلى 2000 حسب مساحه العقار، ثم تكلفة إجراءات المساحه والتي قد تصل علي عشرات الالاف من الجنيهات وكذا تكلفة إحضار مكلفه من الضرائب العقاريه،يضاف اليها سداد ضريبه التصرفات العقاريه بواقع 2.5٪ من اجمالى قيمه العقد او العقود المراد صحتها ونفاذها بالاضافه إلى رسم رفع الدعوى واتعاب المحامى ثم الاصطدام بالطامه الكبرى وهى الرسوم النسبيه والخدمات لكى يتمكن صاحب الحق من استلام الحكم وهي 7.5٪ من قيمه العقد او العقود .فلا بد من تعديلات وتسهيلات للمواطنين خاصة
ولعل الخطوره الاشد فى تلك الماده مانصت عليه فقرتها الاخيره، والتي حظرت على شركات المياه والكهرباء والغاز وكافه الجهات الحكومية التعامل مع المشترى ، وبالتالي يستحيل أدخال المرافق للعقار ، بل ولن يستطيع أستخراج أي تراخيص جديدة لهذا العقار حتي لو كان تصريح هدم ، وهنا تكمن المشكلة.
ولما كان تاريخ نشر القانون بالجريدة الرسمية في 5/9/2020 بالعدد 36 مكرر ب ومن ثم يكون تاريخ العمل بالقانون اعتبارا من 6 مارس 2021.والحقيقة أن هذا التعديل سيترتب عليه نتائج سلبية منها شلل كامل في سوق العقارات.
موردًا هامًا للموازنة العامة
ويشير  النائب إيهاب الطماوى،  وكيل  اللجنة التشريعية بمجلس النواب، أن المنظومة التشريعية للشهر العقارى كانت بحاجة لبعض ا لتعديلات بمجملها، ويتمثل ذلك فى 3 تشريعات وهم قانون إجراءات التوثيق للشهر العقارى وقانون حماية الملكية العقارية، وأيضا تشريع السجل العينى و حصر الثروة العقارية مفيد للاقتصاد وعنصر مهم للاقتصاد الوطنى، خاصة أن مصر تملك ثروة عقارية ضخمة، مشددا أن مكافحة البيروقراطية تكون بالمعالجة التشريعية لمساعدة المواطنين على القيام بالتسجيل ليحمى الملكية العقارية.وشدد أن التشريعات الحديثة التى من المزمع العمل بها تعالج بعض المشكلات فى الواقع العملى، وتحد من "البدائل" التى كان يلجأ إليها البعض، خاصة أنه لابد من التأكيد هنا على أن العقارات لا تنتقل الملكية فيها إلا بالتسجيل.

وأوضح أن قيمة الثروة العقارية تغيرت أيضا، وهو ما يعنى أن قيمة الرسوم المنصوص عليها أصبحت غير مناسبة لقيمة العملة، مشيرًا إلى أن هذا القانون له أهمية كبرى، ويمثل موردًا هامًا للموازنة العامة وإعادة النظر تحتاج للتدقيق فيه بقوة.